Mängelhaftung – das Damoklesschwert des Bauunternehmers

Mängelhaftung – das Damoklesschwert des Bauunternehmers

Unternehmen in der Baubranche beschäftigen sich mit den Risiken im Zuge der Errichtung eines Bauprojektes. Entsprechende Versicherungslösungen wie Betriebs- und Planungshaftpflicht-, Bauherrnhaftpflicht-, Bauwesen- oder Montageversicherungen werden dafür abgeschlossen. Das Risiko der Mängelhaftung nach Bauübernahme innerhalb der Gewährleistungsfrist und die möglichen komplexen Mängelursachenerhebungen werden meist unterschätzt – insbesondere bei größeren Bauprojekten. Dafür gibt es jetzt die neue Baugewährleistungsversicherung.

Beispiel aus der Praxis:

Eine Projektgesellschaft errichtet als Bauherrin ein Verwaltungsgebäude mit einer Baukostensumme von 17 Mio. EUR, welches nach Fertigstellung an drei unterschiedliche Eigentümer zur Nutzung übergeben wird. Bei der Abschlussbegehung werden lediglich kleinere optische Mängel im Bereich des Fassadenanstrichs festgestellt, welche vom Auftragnehmer kurz vor Inbetriebnahme ausgebessert werden. Ansonsten erfolgen keine wesentlichen Beanstandungen.

Zwei Jahre nach Übergabe werden erstmals Feuchtigkeitserscheinungen in den Wänden und im Wärmedämmverbundsystem (WDVS) mit Putzablösungen angezeigt.

Untersuchungen der Fassade durch einen Bausachverständigen stellen eine erhebliche Durchfeuchtung der Wände fest. Als Ursache der Feuchtigkeit kommen gemäß einem durch den Eigentümer hinzugezogenen Gutachter mehrere Ursachen in Betracht.

  • Eindringen der Feuchtigkeit über Undichtheiten im Bereich der Abdichtung des Flachdachs oder
  • mangelhaft erstellte Gebäudeanschlüsse im Bereich der Attika oder
  • fehlerhaft erstellte WDVS / Fassadenputze

Der Gutachter kann nicht ausschließen, dass alle drei Gewerke mitursächlich waren und ist der Auffassung, dass eine Trocknung alleine nicht zielführend ist.

Dem Eigentümer ist die konkrete Ursache egal, er verlangt Mängelbeseitigung in Form einer vollständigen Erneuerung der Gebäudehülle inkl. Dach und WDVS. Erste fundierte Kostenschätzungen belaufen sich auf rund 1,45 Mio. EUR.

Die drei unterschiedlichen Auftragnehmer / Ersteller der betroffenen Gewerke Hochbau, Dach, Fassade weisen eine Mangelhaftigkeit und damit auch die Nachbesserung bzw. Sanierungskostenübernahme ihres Gewerkes jeweils zurück.

Ein gerichtliches Beweisverfahren wird eingeleitet.

Dieses Beispiel zeigt deutlich, dass beim Risikomanagement nicht auf die Haftung nach Übergabe eines Gewerks vergessen werden sollte.

Jedes Bauvorhaben ist mit zahlreichen Risiken verbunden – und zwar vor und nach der Bauabnahme. Allerdings enden die Pflichten des Bauunternehmers nicht mit der Schlüsselübergabe. Mit Abnahme der Bauleistung, inklusive der erbrachten Leistungen sämtlicher Subunternehmer, besteht für den Bauunternehmer eine Gewährleistungsverpflichtung gegenüber dem Bauherrn – in Österreich für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren, unter Umständen auch darüber hinaus. Die Erfahrung zeigt, dass selbst die sorgfältigste Bauabnahme und Bauüberwachung nicht alle Mängel aufdecken kann. Oft treten diese erst nach einigen Jahren auf und verpflichten den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung oder nachträglichen Preisminderung. Die mit solchen Mängeln verbundenen Schäden sind häufig umfassend und erfordern teure und zeitaufwendige Nachbesserungsarbeiten. Im schlimmsten Fall können Forderungen in Millionenhöhe an das ausführende Bauunternehmen gestellt werden. Schnell sind so die Liquidität und die Existenz des Unternehmens gefährdet.

Seit kurzer Zeit besteht auch in Österreich die Möglichkeit zu Absicherung von Mängeln, welche nach Übergabe auftreten. Im Rahmen dieser Baugewährleistungs-Versicherung können sich Bauunternehmen, Bauträger oder Investoren vor den finanziellen Belastungen von Gewährleistungsverpflichtungen schützen. Während der Gewährleistungsfrist von drei Jahren nach der Abnahme werden die versicherten Kosten für die Mängelbeseitigung und ggf. die Minderungsansprüche für den erstmalig nach Schlussabnahme auftretenden Mangel ersetzt.

Die weiteren Vorteile liegen auf der Hand:

  • Absicherung von Mängelbeseitigungsansprüchen schafft zusätzliches Investitionskapital, da keine Rückstellungen für mögliche Reklamationen gebildet werden müssen
  • Alle Gewerke und deren Subunternehmern sind mitversichert
  • Absicherung des Insolvenz-Ausfallsrisikos von Subunternehmern
  • Schnelle Gesamtsanierung der Mängel möglich, insbesondere dann, wenn mehrere Ursachen in Betracht kommen
  • Finanzielles Risiko durch nicht versicherbare Vermögensfolgeschäden werden durch zügige Sanierungsfreigabe verringert (z.B. Betriebs-/Mietausfall)
  • Wettbewerbsvorteile durch Zertifikate für den Erwerber

 

Gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten bietet die Baugewährleistungsversicherung eine zusätzliche Sicherheit für den Bauherrn und Ihnen als Bauunternehmer einen bedeuteten Wettbewerbsvorteil, da diese Sicherheit mit einem Zertifikat von der Versicherungsgesellschaft verbrieft wird.

 

Weitere Informationen erhalten Sie unter www.versichertbauen.at